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柬埔寨之行,意外的收获!

发布时间:2019-04-30 17:21:29
作者:中寰移民
阅读:361


摘要:最近知名上市公司的商业地产报告(CBRE)有一份报告提及金边租房市场情况的具体分析报告,具有可参考性。 在金边,无论是几房,租金都不便宜,有些甚至破破旧旧,租金却高的很。这也侧面反映一个问题,这里的房子供不应求,长期的供需不平衡导致租金偏高。在未来或有缓解,但目前看来,着实不容易。而且伴随着人口的增加,其供需关系将会愈加紧张。好地段的房子,无论是几室,都不愁租,年轻人喜欢购买1房,但如果资金充足,我们建议购买2房,毕竟从长期看,2房的性价比是最好的。目前柬埔寨刚起步,1房的需求更多,也更好租好售。但大家别

因前几个月连续的高压工作,所以我决定邀请几个朋友(曾经在我这边办理过绿卡后成为好朋友的客户)一同前往柬埔寨旅游。去往柬埔寨之前,我们一直觉得柬埔寨很穷,很脏,很乱……

在抵达柬埔寨以后,我们慢慢的被颠覆了。

很难拿特别的标准去评判柬埔寨这个国家。

富?在柬埔寨城市的角落或者农村里发现有着贫穷,让人不忍直视的一面。

穷?豪车、豪宅、顶级的娱乐场所,高昂的物价一切又貌似在宣誓着,这又是一个不差钱的国家。

是的,当我走进柬埔寨超市、饭店时,我们就发现柬埔寨有钱人真的不差钱。

请勿怀疑是不是标错了价格。在这,人心有多大,价格就敢标多高。

要知道,别人用的是美金,而且当地货币瑞尔扔地上都是没人愿意捡的。

真的,我从网络上的只言片语中建立起的认知,在抵达柬埔寨首都金边的第一天,就被颠覆了。

你很难拿国内划分城市等级的标准去评判金边这座城市。一二线,配不上?三四线,说不准?十八线,好太多?

这座城市有着中国各类城市的影子。

它还有大多数发达国家都缺少的一点:朝气蓬勃的年轻人。

今天我们就来讲讲柬埔寨,讲讲这个国家的历史以及投资价值!

首先,先带大家先来了解一下东南亚的情况

东南亚是第二次世界大战后期才出现的一个新的地区名称。

东南亚地区共有11个国家:越南、老挝、柬埔寨、泰国、缅甸、马来西亚、新加坡、印度尼西亚、文莱、菲律宾、东帝汶。

世界各国习惯把越、老、柬、泰、缅五国称之为东南亚的“陆地国家”或“半岛国家”;而将马、新、印尼、文、菲、东帝汶六国称之为东南亚的“海洋国家”或“海岛国家”。

1967年,东南亚地区出现了一个“国家集团”这就是“东南亚国家联盟”(简称“东盟”)。发展至今已有10个成员国。东南亚各国都有自己悠久的历史,且都是新兴的国家,除新加坡外,均属发展中国家。

东南亚各国都是多民族的国家,全区有90多个民族,东南亚地区又是世界上华侨,华人最多的地区。全区约有华侨,华人2000多万,另有200多万印度人,100多万其它国家的外来移民。

今天的东南亚是当今世界经济发展最有活力和潜力的地区之一。在未来新的世界政治,经济格局中,东南亚在政治、经济上的作用和战略地位将更加重要。

东南亚是中国的南邻,自古以来就是中国通向世界的必经之地。在历史上,绝大多数国家就与中国有友好往来,在政治、经济、文化上关系密切。

在“一带一路”倡议引领下,中国与东南亚各国的合作以及各国之间的合作得到明显的推动。

每年亚太地区基础设施建设的资金需求大概有7000亿美元,而其中超过一半的资金需求都来自于东南亚地区。同时,亚洲开发银行、世界银行等金融机构在亚太地区的国际援助重点也都在东南亚国家。

其次,柬埔寨房产为什么值得投资?

世界上有这么多国家,发达的欧美国家,

东南亚较为发达的新加坡、马来西亚等国家,为什么不选择这些国家,反而选择印象中贫穷的柬埔寨?

原因在于:

经多方(胡志明、马尼拉、金边、西港等)考察,从地产性价比、增长空间、宏观经济、未来市场发展趋势、租金回报率、年回报率等多面对比,综合来看,柬埔寨是个很值得投资的国家。

1、政治优势:政局稳定,政策不易反复

柬埔寨推行民主制度已数十年,且是联合国及欧盟重点扶植对象。这点深深吸引外商,目前柬埔寨政局相当稳定,政策反复变化的风险较低,而且可拥有土地与房屋所有权。

2、价格优势:柬埔寨较之其它东南亚国家的主城市(发达经济体)房价要低廉许多,性价比高,我们称之为“价格洼地”,这便注定了其升值空间巨大。

3、地理优势:柬埔寨位处战略性极佳的地理位置,介于中国与印度中间,跨越越南、泰国柬埔寨、老挝、缅甸的大湄公河流域经济圈,为湄公河流域的核心区域,处东西走廊中心,为前往全球重要市场的要道。

4、经济优势:现今的柬埔寨经济以近7%的增速高速发展,加上“一带一路政策”为其注入了大量的资金及资源的投入,投资氛围浓厚,置业情绪高涨。

5、政策优势:没有外汇管制,享31国关税优惠

柬埔寨是东盟国家中,公认投资管制最少的国家,例如没有外汇管制、没有利润汇回本国的限制、也没有对外国投资者的差别待遇。

柬国的法律明文规定,外国投资者不必与柬人合作,可以100%独资,比许多国家都开放,且采「美元、柬币」的双货币政策,汇率相对稳定。这里的投资法规也很宽松,有利于外商进驻。

与发达国家较为平稳年回报率和租金回报率相比,柬埔寨作为发展中国家,其投资回报率会更高,租金回报率和年回报率二者相加可能达到20%或以上。这是一个十分令人惊叹的数字了,在全球地产市场中,没有几个国家可以拿到如此丰厚的投资回报。

随着以上客观现实的持续助推和地产发展情势的不断扩大,2018年可谓是柬埔寨投资热潮刚刚起步的初始元年,是一个不可多得的投资窗口。2015年前,主要是以台湾、香港、新加坡、日本、欧美等地区和国家的投资者和开发商为主,自2015年之后,随着“一带一路”政策影响的逐渐加深,大陆地区开始广泛关注柬埔寨地产的投资价值,各家企业纷纷进驻,抢占先机。

一个市场在最开始的几年,一定是机会最多,最值得关注的重要时期。接下来的3~5(20192023),绝对是置业者应该好好把握的最佳投资期,因为这时候最优质的地产投资机遇都还在!

如何投资柬埔寨的房地产?

柬埔寨有三大主要知名城市,首都—金边,旅游城—暹粒,经济特区—西港,现在我们来看看,他们的投资价值和风险各自在哪里。

金边

柬埔寨首都城市,首先我们都知道,所有国家的首都城市都是集万千宠爱于一身的,金边也不例外,先行开发和集中发展。过去五年其地产价格的上涨就证明了其房价一直在稳步上扬。还有一明显特点,只要每逢大选,金边的房价必会上涨至少一成,每五年反复周始。

金边现今房价高吗?

金边房价虽有一定价格基础,但丝毫不影响投资者去选择。因其与东南亚各国首都的精华地段相比,仍属于价格洼地。北上深最高有20几万一平米的房子,普通地段都动辄5~6/㎡,金边市区现今大约处于1~2/㎡的价格状态,依然是性价比很高的地区,未来发展潜力值得看好。部分地区还蕴含着不少同时兼顾价格及地段的优质房产,所以这类小问题完全可以轻松克服,重点要放在“好”地段上!

谁在买?

金边本地富豪众多,是典型的“国穷民富”的社会状态。他们的购买力,消费能力也都十分强劲,高档商铺及别墅连片成排,销售情况都十分良好。

这里外国人众多,有数十万之多,其中包括北美,欧洲,日本,新加坡,马来西亚,加上中国的香港、台湾及大陆地区等,投资十分活跃。

本地新起的中产阶级,虽然不及华人规模大,但随着柬埔寨每年7%左右GDP的高速发展,这批新中产我相信会快速崛起,就如过去四十年在中国孕育了成百上千万的中产阶级道理是一样的,这类人群的住房需求很高,成家立业是主诉,而房子便是刚需了。

租给谁?是否好租?

最近知名上市公司的商业地产报告(CBRE)有一份报告提及金边租房市场情况的具体分析报告,具有可参考性。

在金边,无论是几房,租金都不便宜,有些甚至破破旧旧,租金却高的很。这也侧面反映一个问题,这里的房子供不应求,长期的供需不平衡导致租金偏高。在未来或有缓解,但目前看来,着实不容易。而且伴随着人口的增加,其供需关系将会愈加紧张。好地段的房子,无论是几室,都不愁租,年轻人喜欢购买1房,但如果资金充足,我们建议购买2房,毕竟从长期看,2房的性价比是最好的。目前柬埔寨刚起步,1房的需求更多,也更好租好售。但大家别忘了,柬埔寨平均年龄才27岁,有大量的年轻人要成家生子,五年八年后更紧缺的是2房而不是1房。

金边的房子基本上都是5~10年包租,假如建房2年,那地产周期是7~12年,届时,你的房子已经翻上一番了,你的投资需求就已经达到了。这就是为何投资客纷纷涌向东南亚柬埔寨置业的主要原因。同样的百万资金,在哪投资得到最大的收益,就该去哪投资。如果你的房子在中国无贷款,完全可以拿来抵押,将多余的资金拿去投资成长性更高的东南亚房产,如柬埔寨。这样一来,不但可以拿租金抵消银行利息,而且还会有盈余(多了一个杠杆的收益)

办公楼值得投资吗?

要知道,金边被誉为15~20年前的北上广,证明了它的经济发展轨迹和中国是十分相似的,国内市场活跃,富有活力。多年以前,中国的办公物业和商铺都是十分优秀的投资产品。

现今柬埔寨的这个社会形态里,电子商务及IT业尚未发展成型,此时对办公物业及临街商铺的投资就显得十分明智。成长空间巨大,5~8年之后,可以转卖,因为升值空间届时已经达到了一定的高度,转手绝对不亏。

西港

西港,一座与首都金边截然不同的城市,其房市特点也多有不同。从以往的经验来看,房产客户中喜欢与不喜欢西港各占一半。

总结喜欢的客户给出的原因是:西港这座著名的海滨旅游城市,更像是早几年前金边的发展状态,增长曲线呈断崖式的陡峭急速上扬,大多客户主要是看中这里的发展潜力。这里旅游业发达,游客量大,来往人流多,博彩业发达,有70多张赌牌,未来还将建设大型博彩中心,如新澳门等;这里还建有深港码头,海底石油资源丰富,有许多有利的发展因素在此。

别看西港才一岁,但房价涨幅已经很高了,可能有人会担心存在泡沫?会有所影响?这里给大家几点信息,再自行判断:

“一带一路”的政策里有许多项目均选址西港,金边连接西港的公路也将在2023年投入使用。届时,博彩业也会更加发展,经济利好因素将会落地。如果要出现拐点,或许会出现在2023年左右或以后,距离现在还有3~4年的时间,地产投资每5年为一个周期,投资房产,不是说一劳永逸,我们得看可以抓住几个周期,这个周期是足够我们去挪腾的,所以目前看来该点不是重要考量因素。

西港作为海滨城市,其海景资源丰富,房源众多。水是生命之源,人类大部分喜水,和水有一种亲近感,我们从海里来,到陆地,到山间,很少人不喜欢海。柬埔寨很多年轻人,都有一个在西港买上一套属于自己海景房的梦想,可见喜爱程度之深!

西港目前的地价算高吗?

其房市均价现今约在2400$/㎡,价格虽然高,但挺合理的,在好地段和好物业两相综合下,2000$㎡左右的房产是值得考虑的!

谁在买?

西港主要是外国人居多,尤其以华人为主,这里赌场的员工,各企业的白领,其它行业的劳工加起来约有二三十万人口。其中华人是购房主力军,但也有其它国家的人常住于此,本地人购买的量也不少,与金边略有不同。以上便是西港购房群体的主要构成。

卖给谁?是否好租?

西港人口增速飞快,本地农村人口激增,外来客属中国人居多,这部分人群便成了住房刚需群体。他们来到西港的第一件事,就是得找房子稳定下来,长租或购买,因为你不可能一直住在酒店,这是不现实的。西港旅客人数众多,但像样的酒店其实并不多,五星级酒店更是凤毛麟角,经常无法预约得到,这导致你可能会住在一些环境质量和服务态度不是那么好,却房价很贵的酒店。那买卖和租赁问题就解决了。

投资西港价值在哪儿?

西港正处于发展初级阶段,房源缺乏,有很大的升值空间,投资海景地段和周边配套设施较为完善的核心区块是正确而合理的。

这时候肯定有朋友想问,那你们此行是否有买?答案当然是肯定的。

此行前我们真没打算在这投资,当通过多方途径了解到当地的经济以及未来发展后,我们还是毅然决然的在西港购买了6套,单价2000元美金/平,总价70-100万人民币/套,首付仅仅30%,剩余款项2年内付完,包租10年,每年出租回报率8-10%,最重要的是没有持有成本,也就是每年不需要交税....这样的政策有何理由不买?

如果有想在柬埔寨投资的朋友,个人建议还是选择柬埔寨的西港!理由很简单,柬埔寨作为一带一路最成功的试点,西港港口也是两国在经济、军事上的最要港口,近几年基本上被中国投资者所占领了,柬埔寨政府也将西港打造成东南亚的第二个澳门,未来这儿将是集赌场、娱乐、旅游、金融为一体的现代化都市,在这投资的房产有何理由不涨?最后,如有关于柬埔寨房产投资的任何问题,可添加我的个人微信:749233

 

中寰移民

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经过多年的发展,目前项目国涵盖了美国、加拿大、澳大利亚、新西兰、德国、英国、意大利、法国、荷兰、西班牙、葡萄牙、爱尔兰、塞浦路斯、希腊、马耳他、圣基茨、泰国等29个国家。

 

截止至2018年,共在美国、加拿大、澳大利亚、德国、荷兰、西班牙、葡萄牙、塞浦路斯、希腊、意大利、中国香港等13个国家和地区设立分支机构。

 

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